공사가 중간에 멈췄을 때 — 기성고는 '얼마나 했느냐'로 정해지지 않습니다

공사가 멈춘 자리에서 시작하는 다툼

공사가 끝까지 간 현장에서는 분쟁이 적습니다. 문제는 중간에 멈춘 현장입니다.

자금이 끊겼거나, 설계가 바뀌었거나, 감정이 상해 시공사가 철수한 뒤 현장에는 절반쯤 지어진 건물과 두 개의 숫자가 남습니다. 시공사가 말하는 금액과 건축주가 말하는 금액입니다.

두 숫자가 벌어지는 이유는 계산 방식이 다르기 때문입니다. 시공사는 들어간 돈을 세고, 건축주는 남은 일을 셉니다.

법원은 어느 쪽 감각도 그대로 쓰지 않습니다. 기성고 비율이라는 하나의 기준으로 환산합니다.

기성고 비율은 이렇게 계산합니다

기성고 비율은 공사비를 분모와 분자에 놓고 구합니다. 면적이나 층수가 아니라 돈이 기준입니다.

여기서 자주 오해가 생깁니다. 실제로 들어간 비용을 그대로 받는 구조가 아닙니다. 약정 금액이 시세보다 낮았다면 그 낮은 금액을 기준으로 환산됩니다.

반대로 남은 공사가 단순 마감뿐이라면, 겉보기에 절반쯤 지어진 현장이라도 비율은 절반을 훨씬 넘길 수 있습니다.

• 1공정률표의 진척도와 기성고 비율은 같은 숫자가 아닙니다. 공정률은 관리용 지표입니다.
• 2골조처럼 비용이 많이 드는 공정이 끝났는지에 따라 비율이 크게 움직입니다.
• 3남은 공사비는 추정이 필요하므로, 대부분의 사건에서 법원 감정을 거치게 됩니다.
• 4감정 신청 시점과 현장 보존 상태가 결과에 영향을 줍니다. 후속 시공사가 덮어 버리면 확인이 어려워집니다.

현장이 지워지기 전에 남겨야 할 것

기성고 사건에서 시간이 가장 불리하게 작용하는 쪽은 철수한 시공사입니다. 현장에서 나온 순간 확인할 방법이 줄어듭니다.

철수 전후로 남겨 두어야 할 자료가 있습니다. 나중에 감정인이 보게 될 자료이기도 합니다.

• 1중단 시점의 현장 사진과 영상. 날짜가 남는 방식으로 층별·공정별로 찍습니다.
• 2작업일보와 인원·장비 투입 기록. 매일 쓴 기록은 사후에 만든 정리표보다 무게가 다릅니다.
• 3자재 반입 내역과 거래명세표. 현장에 들어온 자재가 어디까지 쓰였는지를 보여 줍니다.
• 4기성 검수 서류와 기성금 청구·지급 내역. 양측이 인정한 구간이 어디까지인지 드러납니다.
• 5설계도면과 변경분. 최초 도면과 시공 시점 도면이 다르면 그 차이 자체가 쟁점이 됩니다.
• 6중단 경위가 담긴 문자·공문. 누가 먼저 멈췄는지는 별도의 손해배상 다툼으로 이어집니다.

추가공사, 가장 많이 깎이는 항목

현장에서 추가공사는 말로 시작됩니다. 건축주가 지나가며 바꾸자고 하고, 시공사는 일단 합니다.

분쟁이 되면 건축주는 그런 지시를 한 적이 없다고 하거나, 원래 계약 범위에 포함된 일이라고 말합니다.

추가공사 대금을 청구하는 쪽이 두 가지를 세워야 합니다. 그 공사가 계약 범위 밖이라는 점과, 상대방의 요청이나 승낙이 있었다는 점입니다.

추가공사를 시작하기 전에 한 장짜리 확인서를 받는 습관이 분쟁의 절반을 줄입니다. 공사 중에는 번거롭지만, 소송에서는 이 한 장이 가장 강한 자료가 됩니다.

건축주가 하자를 꺼낼 때

공사대금을 청구하면 상대방은 거의 예외 없이 하자를 주장합니다. 방어 수단이자 협상 수단이기 때문입니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상 채권은 공사대금 채권과 맞물려 처리됩니다. 상대방이 이를 주장하면 인정되는 범위만큼 받을 금액이 줄어듭니다.

상담예시

받아내는 수단과 남은 시간

판단이 서면 다음은 확보입니다. 건축 현장은 권리관계가 빠르게 바뀌므로 순서가 중요합니다.

서초에서 공사대금 사건을 준비한다면

공사대금 사건은 감정과 자료 대조에 시간이 걸립니다. 그래서 소장을 내는 시점보다 자료를 모아 두는 시점이 결과에 더 크게 작용합니다.

현장에서 막 철수했거나 철수를 앞두고 있다면, 서류를 정리하기 전에 무엇을 남겨야 하는지부터 정하는 편이 순서에 맞습니다.

자주 묻는 질문

공사대금 기성고 사무소 위치와 상담 안내