하자보수 청구 — 하자가 남아 있어도 기간이 지나면 다툴 수 없습니다

하자가 아니라 기간에서 먼저 막힙니다

누수가 멈추지 않고, 바닥이 들리고, 창틀 틈으로 바람이 들어옵니다. 사진도 있고 견적서도 받아 두었습니다.

이런 상태로 상담을 오시면 대개 하자의 내용부터 설명하십니다. 그런데 실무에서 결론을 가르는 첫 관문은 하자의 크기가 아닙니다.

언제 넘겨받았고, 언제 하자를 알았고, 언제 보수를 요구했는지입니다. 이 세 날짜가 맞지 않으면 하자가 그대로 남아 있어도 청구가 서지 않습니다.

하자보수 책임은 무기한이 아닙니다. 법은 일정 기간이 지나면 시공자와 매도인을 책임에서 풀어 줍니다. 그 기간이 지난 뒤에 소를 내면 하자의 존재를 다투기도 전에 정리됩니다.

기간은 한 종류가 아닙니다

많이 하는 오해가 '하자보수 기간은 몇 년'이라고 하나로 기억하는 것입니다. 실제로는 어떤 계약으로 그 건물을 갖게 되었는지에 따라 적용 조항이 달라집니다.

직접 시공을 맡긴 도급인지, 이미 지어진 건물을 산 매매인지, 분양받은 공동주택인지에 따라 세 갈래로 나뉩니다.

표에서 5년과 10년은 책임이 유지되는 기간이고, 1년과 6개월은 그 안에서 권리를 꺼내 써야 하는 기간입니다. 두 개를 같은 것으로 읽으면 기간을 크게 잘못 계산합니다.

집합건물의 경우 전유부분과 공용부분의 기산 시점이 다르게 잡힙니다. 내 집 안의 하자와 복도·지하주차장의 하자를 같은 날짜로 세면 안 됩니다.

어느 날부터 세는지가 먼저입니다

기간을 다투는 사건은 거의 전부 기산점에서 갈립니다. 계약서에 적힌 날, 준공 서류의 날, 실제로 열쇠를 받은 날이 모두 다르기 때문입니다.

• 1도급은 목적물을 인도받은 날을 기준으로 봅니다. 인도가 필요 없는 일이라면 일이 끝난 날입니다.
• 2인도일은 서류 한 장으로 정해지지 않습니다. 실제 점유를 넘겨받은 시점, 사용을 시작한 시점을 함께 봅니다.
• 3매매로 산 건물은 안 날부터 셉니다. 겉으로 드러나지 않던 하자라면 발견 시점이 쟁점이 됩니다.
• 4공동주택은 전유부분은 인도한 날, 공용부분은 사용검사를 받은 날처럼 부분별로 나누어 셉니다.
• 5여러 차례 보수를 받았다면 각 보수의 시점과 범위를 따로 정리해 두어야 합니다.

기간 안에 있었다는 증명을 남기는 방법

전화로 몇 번이나 고쳐 달라고 했다는 말은 대부분 증명되지 않습니다. 상대가 부인하면 남는 것이 없습니다.

기간은 요구한 사실이 기록으로 남아 있을 때 의미가 생깁니다. 형식은 어렵지 않습니다.

• 1하자 목록을 위치·증상·발생 시점으로 나눠 표로 만듭니다.
• 2촬영일이 남는 방식으로 사진과 영상을 찍고, 누수처럼 진행되는 하자는 시차를 두고 반복 촬영합니다.
• 3보수 요구는 내용증명 우편이나 문자처럼 발송 기록이 남는 방법으로 보냅니다.
• 4관리사무소·시공사 담당자와 주고받은 메시지, 방문 확인서, 수리 내역을 모아 둡니다.
• 5직접 고쳐야 했다면 견적서와 세금계산서, 입금 기록을 함께 남깁니다.
• 6구조나 방수처럼 원인 판단이 필요한 하자는 감정이 뒤따르므로, 그 전에 현장을 서둘러 원상복구하지 않습니다.

분양 아파트라면 하자보수보증금과 조정 절차가 따로 마련되어 있습니다. 소송 전에 이 경로를 확인하면 시간과 비용이 줄어드는 경우가 있습니다.

보수 청구와 손해배상은 따로 흐릅니다

하자보수를 요구하는 것과, 보수에 드는 돈을 달라고 하는 것은 같은 사건 안에 있어도 성질이 다릅니다.

보수가 사실상 불가능하거나 상대가 응하지 않는 상황이라면 보수에 갈음한 손해배상으로 방향을 바꿉니다.

이때 권리 행사 기간과 별도로 소멸시효를 함께 보아야 합니다. 두 기간은 나란히 진행되며, 어느 한쪽만 통과하면 되는 구조가 아닙니다.

상담예시

오해와 사실

서초에서 하자 분쟁을 준비한다면

하자 분쟁은 감정 결과가 결론에 크게 작용합니다. 감정 신청 전에 하자 목록과 요구 기록을 정리해 두면, 감정 범위가 필요한 지점에 맞춰집니다.

기간이 얼마 남지 않았다면 먼저 기간을 붙잡아 두는 조치부터 검토합니다. 자료를 다 갖춘 뒤에 움직이려다 기간을 넘기는 경우가 가장 아깝습니다.

자주 묻는 질문

하자보수 청구 사무소 위치와 상담 안내