명도소송 — 판결을 받기 전에 점유부터 묶어 두어야 합니다
명도소송을 준비할 때 점유이전금지가처분을 먼저 해야 하는 이유와, 계약 해지부터 소 제기·판결·인도집행까지의 순서와 기간, 준비할 자료를 정리했습니다.
이 글의 핵심
- 명도소송은 '나가라'는 판결을 받는 절차입니다. 판결만으로 짐이 나가지는 않습니다.
- 소를 내기 전에 점유이전금지가처분을 해 두지 않으면, 점유자가 바뀐 순간 판결문이 쓸모를 잃습니다.
- 해지 통지의 시점과 방법이 기록으로 남아 있어야 소송의 출발점이 정리됩니다.
- 판결 확정 뒤에도 인도집행이라는 별도의 절차가 남아 있고, 비용과 시간이 따로 듭니다.
명도소송이 실제로 다투는 것
임대료가 몇 달째 들어오지 않습니다. 계약 기간도 끝났습니다. 그런데 상대는 그대로 살고 있습니다.
이 상황에서 임대인이 선택할 수 있는 절차가 건물인도청구, 흔히 말하는 명도소송입니다.
많은 분들이 명도소송을 '밀린 돈을 받는 절차'로 이해합니다. 그렇지 않습니다. 이 소송의 중심은 공간을 비우게 하는 데 있습니다.
밀린 차임과 관리비는 함께 청구할 수 있지만, 인도 청구와는 다른 쟁점으로 다뤄집니다. 돈은 상대의 재산이 있어야 회수되고, 공간은 집행관이 있어야 비워집니다.
그래서 소장을 쓰기 전에 정리해야 할 것이 세 가지입니다. 계약이 언제 어떤 이유로 끝났는지, 지금 그 공간을 실제로 누가 점유하고 있는지, 그리고 판결이 나올 때까지 그 점유가 유지될 것인지입니다.
점유이전금지가처분을 먼저 하는 이유
명도소송에서 가장 자주 무너지는 지점이 여기입니다.
판결문은 '피고는 원고에게 건물을 인도하라'고 적습니다. 여기서 피고는 소장에 적힌 그 사람입니다.
그런데 소송이 진행되는 사이에 점유자가 바뀌면 어떻게 될까요. 임차인이 다른 사람에게 전대하거나, 가족이나 동업자 이름으로 점유를 넘겨 놓는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 어렵게 받은 판결로 집행을 나가도 집행관이 돌아섭니다. 판결에 적힌 사람이 그곳에 없기 때문입니다. 다시 소송을 시작해야 합니다.
점유이전금지가처분은 이 상황을 막기 위한 절차입니다. 소를 내기 전이나 소 제기와 같은 시기에 신청해 두면, 이후 점유가 넘어가더라도 그 사람에게 판결의 효력을 미치게 할 수 있습니다.
| 신청 시점 | 소 제기 전 또는 소 제기와 동시에. 늦어질수록 실익이 줄어듭니다 |
|---|---|
| 신청 법원 | 원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 법원 |
| 담보 제공 | 현금 공탁 또는 보증보험증권. 법원이 정한 금액을 먼저 넣어야 결정이 납니다 |
| 집행 방법 | 집행관이 현장에 가서 고시문을 부착합니다. 결정만 받고 두면 효력이 생기지 않습니다 |
| 함께 확인할 것 | 현장에 실제로 누가 있는지, 간판·우편물·전기 명의가 누구로 되어 있는지 |
가처분 결정을 받고도 집행하지 않고 두는 경우가 의외로 많습니다. 결정문은 서류이고, 효력을 만드는 것은 현장에 붙는 고시문입니다.
해지부터 집행까지, 순서와 걸리는 시간
절차 전체를 한 줄로 보면 준비가 쉬워집니다. 아래는 다투는 쟁점이 많지 않은 사건을 기준으로 한 대략의 흐름입니다.
| 1. 해지 사유 확정 | 차임 연체, 기간 만료, 무단 전대 등. 사유마다 요건이 다릅니다 |
|---|---|
| 2. 해지 통지 | 내용증명으로 보내 도달 사실을 남깁니다. 도달일이 기산점이 됩니다 |
| 3. 점유이전금지가처분 | 신청 후 담보 제공, 결정, 현장 집행까지 통상 2~4주 |
| 4. 소 제기 | 인도 청구와 함께 연체 차임·부당이득을 청구할 수 있습니다 |
| 5. 변론과 판결 | 다툼이 적으면 수개월, 반소나 유익비 주장이 붙으면 더 길어집니다 |
| 6. 인도집행 | 집행문 부여 → 인도 계고 → 강제집행. 계고 후에도 시간이 필요합니다 |
기간을 짧게 만드는 방법은 사실상 하나입니다. 앞 단계에서 남길 기록을 빠짐없이 남겨 두는 것입니다.
특히 해지 통지가 언제 도달했는지가 불분명하면, 그 하나 때문에 변론이 몇 기일씩 늘어납니다.
소장을 쓰기 전에 모아 둘 자료
명도 사건은 감정을 다투는 사건이 아닙니다. 서류가 순서대로 있으면 대부분 정리됩니다.
- 1임대차계약서 원본과 갱신·특약이 있으면 그 서면까지 전부.
- 2부동산등기사항증명서. 소유자와 원고가 일치하는지 먼저 확인합니다.
- 3차임 입금 내역. 통장 거래내역을 회차별로 정리해 연체 표를 만듭니다.
- 4관리비 부과·미납 내역. 인도 청구와 별도로 계산됩니다.
- 5해지 통지 내용증명과 우체국 배달증명. 도달일이 핵심입니다.
- 6현장 사진과 간판·명의 확인 자료. 실제 점유자를 특정하는 근거가 됩니다.
- 7전대나 명의 변경이 의심되면 그 정황을 보여 주는 문자·통화 기록.
연체 표는 직접 만들어 두는 편이 좋습니다. 월별로 청구액, 입금액, 잔액, 누계를 적으면 몇 기 연체인지가 한눈에 보입니다.
이 표가 없으면 변론에서 숫자를 두고 다투게 되고, 다투는 만큼 기일이 늘어납니다.
보증금이 남아 있는 경우도 정리해 두어야 합니다. 연체 차임은 보증금에서 공제되므로, 언제 시점을 기준으로 얼마가 남는지에 따라 해지 요건 자체가 달라질 수 있습니다.
판결 뒤에 남아 있는 절차
판결을 받으면 끝났다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 여기서 한 단계가 더 남습니다.
인도집행은 판결과 별개의 절차입니다. 집행문을 받아 집행관에게 신청하고, 집행관이 현장에 계고서를 붙인 뒤에야 실제 집행일이 잡힙니다.
집행 당일에는 짐을 옮길 인력과 차량, 보관 장소가 필요합니다. 이 비용은 우선 신청한 쪽이 부담하고, 나중에 상대에게 청구하는 구조입니다.
| 집행문 부여 | 판결이 확정되거나 가집행선고가 있어야 신청할 수 있습니다 |
|---|---|
| 인도 계고 | 집행관이 현장에 예고문을 붙입니다. 이 단계에서 자진 이사하는 경우도 있습니다 |
| 집행 비용 | 노무비·차량·보관료. 규모에 따라 달라지며 우선 신청인이 냅니다 |
| 유체동산 처리 | 남은 짐은 보관 절차를 거칩니다. 임의로 버리면 문제가 됩니다 |
| 회수 | 집행 비용은 별도로 상대방에게 청구할 수 있습니다 |
실무에서는 계고 단계에서 협의가 이뤄지는 경우가 적지 않습니다. 이사 기한과 잔여 보증금 정산을 함께 정리하면 집행 비용을 아낄 수 있습니다.
상담예시
판결을 받은 뒤 집행이 막혀 찾아온 사례
의뢰인: 작년에 인도 판결을 받았는데 집행이 안 된다고 합니다.
변호사: 집행관이 어떤 이유를 들었습니까.
의뢰인: 지금 그 가게에 있는 사람이 판결문에 적힌 사람이 아니랍니다.
변호사: 소송 중에 가처분은 하셨습니까.
의뢰인: 그건 안 했습니다. 비용이 든다고 해서 넘겼습니다.
변호사: 그러면 지금 점유하고 있는 사람을 상대로 다시 절차를 밟아야 합니다. 이번에는 가처분을 먼저 하고, 현장에 고시문이 붙은 것을 확인한 뒤 소장을 내겠습니다.
가처분에 드는 비용은 소송을 한 번 더 하는 비용보다 작습니다. 순서를 바꾸는 것만으로 절차가 짧아지는 대표적인 경우입니다.
서초 지역에서 명도 사건을 준비한다면
| 민사 재판 | 서울중앙지방법원. 소가에 따라 소액·단독·합의 절차로 나뉩니다 |
|---|---|
| 가처분 신청 | 원칙적으로 부동산 소재지 관할 법원에 냅니다 |
| 가사 사건 | 이혼·상속처럼 가사 사건으로 분류되는 분쟁은 서울가정법원에서 다룹니다 |
| 형사 문제로 번질 때 | 서초경찰서·방배경찰서가 관할이며, 송치되면 서울중앙지방검찰청이 맡습니다 |
| 상담 | 법률사무소 위드윤 · 서울 서초구 서초대로 270 · 010-9491-1567 |
명도 분쟁은 감정이 먼저 상하고 절차가 뒤따라오는 사건입니다. 문을 잠그거나 짐을 옮기기 전에, 남길 기록부터 정하는 편이 결과를 앞당깁니다.
자주 묻는 질문
점유이전금지가처분을 반드시 해야 하나요?
법이 의무로 정한 절차는 아닙니다. 다만 소송 중 점유자가 바뀌면 받은 판결로 집행하지 못하고 처음부터 다시 시작해야 합니다. 상대가 영업을 하고 있거나 동거인·동업자가 있는 경우라면 해 두는 편이 안전합니다.
밀린 차임도 같은 소송에서 청구할 수 있습니까?
인도 청구와 함께 연체 차임, 그리고 계약 종료 후 사용에 대한 부당이득을 청구할 수 있습니다. 다만 판결을 받아도 상대에게 재산이 없으면 실제 회수는 별개의 문제입니다.
임차인이 시설비나 인테리어 비용을 돌려달라고 합니다.
유익비나 부속물에 관한 주장이 나오면 쟁점이 늘어납니다. 계약서에 원상회복 특약이 있는지, 지출 시점과 금액을 증명할 자료가 있는지에 따라 결론이 달라집니다.
계약 기간이 끝났는데 나가지 않으면 바로 소송을 낼 수 있나요?
기간 만료만으로 자동 종료되지 않는 경우가 있습니다. 주택과 상가는 갱신에 관한 규정이 다르므로, 갱신 거절 통지를 정해진 기간 안에 했는지부터 확인해야 합니다.
집행까지 전부 마치려면 얼마나 걸립니까?
다툼이 크지 않은 사건이라도 가처분과 소송, 집행을 합치면 여러 달이 걸립니다. 상대가 반소를 내거나 감정이 필요해지면 더 길어집니다. 기간을 줄이는 방법은 앞 단계의 서류를 미리 갖추는 것뿐입니다.
판결문은 사람의 이름 위에 쓰입니다.
그 사람이 그 자리에 남아 있게 하는 것이 먼저입니다.
명도소송 사무소 위치와 상담 안내
| 사무소 | 법률사무소 위드윤 · 서울 서초구 서초대로 270 서보빌딩 602호 |
|---|---|
| 교통 | 지하철 2호선·3호선 교대역, 2호선 서초역에서 도보 이용이 가능합니다. 서울중앙지방법원·서울중앙지방검찰청과 인접해 있습니다. |
| 주요 상담권역 | 서초동·방배동·잠원동·반포동·양재동·내곡동, 인접 강남구(역삼·논현·삼성), 동작구(사당·이수), 관악구 일대 |
| 대응 기관 | 서초경찰서·방배경찰서·강남경찰서, 서울중앙지방검찰청, 서울중앙지방법원, 서울가정법원(양재동) |
| 상담 | 직통 010-9491-1567 · 사무실 02-2038-7241 · 카카오톡 채널 상담 가능 |
소장을 내기 전에 순서부터 맞춰 보십시오
계약서와 입금 내역만 있으면 해지 시점과 절차를 정리해 드립니다.