임대차보증금 반환 — 대항력은 짐을 빼는 순간 사라질 수 있습니다

보증금이 묶이는 상황은 대개 둘 중 하나입니다

계약 만기가 다가오면 임차인은 이사 날짜부터 잡습니다. 보증금은 당연히 나올 돈이라고 생각하기 때문입니다.

그런데 만기 당일에 돈이 들어오지 않는 일이 생깁니다. 이유는 대체로 둘 중 하나입니다.

하나는 임대인에게 돌려줄 돈이 없는 경우입니다. 다른 하나는 다음 세입자가 구해지지 않아 미루는 경우입니다. 임차인에게는 같아 보이지만, 대응 방법은 다릅니다.

앞의 경우에는 집이 경매로 넘어갈 가능성까지 생각해 순위를 지켜야 합니다. 뒤의 경우에는 만기 이후의 이자와 이사 비용을 정리해 두고 반환을 압박하는 쪽이 빠릅니다.

어느 쪽이든 먼저 확인할 것은 하나입니다. 지금 내가 가진 권리가 무엇이고, 그것이 언제 사라지는가입니다.

대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다

두 말이 자주 섞여 쓰입니다. 그러나 하는 일이 다릅니다.

대항력은 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있고, 새 주인에게 보증금을 달라고 할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법 제3조는 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 배당에서 순위를 받는 힘입니다. 같은 법 제3조의2는 대항요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 한다고 정합니다.

즉 대항력만 있으면 계속 살 수는 있어도 경매 배당에서 끼어들 자리가 없습니다. 확정일자만 받아 두고 전입신고를 하지 않았다면 그 확정일자는 힘을 쓰지 못합니다. 두 가지는 함께 갖춰야 의미가 있습니다.

전입신고 다음 날이라는 한 칸의 간격이 실제 사건에서 결과를 가릅니다. 잔금을 치른 날 임대인이 같은 날 근저당을 설정하면, 임차인의 순위는 그 근저당보다 뒤가 됩니다.

짐을 빼기 전에 임차권등기가 되어 있어야 합니다

가장 흔하게 권리를 잃는 자리가 여기입니다.

직장 때문에, 아이 학교 때문에 먼저 나가야 하는 사정은 늘 생깁니다. 그런데 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 빼고 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권이 그 시점에 끊깁니다.

이런 경우를 위해 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령을 두고 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 혼자 법원에 신청할 수 있습니다. 임대인의 동의는 필요 없습니다.

중요한 것은 순서입니다. 신청만 해 두고 이사하는 것이 아니라, 등기부에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인한 뒤에 나가야 합니다. 결정이 났다는 통지와 등기가 마쳐진 것은 다른 단계입니다.

• 1계약 종료 사실을 남깁니다. 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 기간 안에 내용증명으로 보내 둡니다.
• 2만기가 지나도 보증금이 들어오지 않으면 임차권등기명령을 신청합니다.
• 3등기부등본을 떼어 임차권등기가 기재된 것을 눈으로 확인합니다.
• 4그 다음에 이사하고 주민등록을 옮깁니다. 순서를 바꾸면 의미가 없습니다.
• 5이사 후에도 등기는 그대로 둡니다. 보증금을 받은 뒤에 말소합니다.
• 6관리비·공과금 정산 내역과 집 상태 사진을 남겨 둡니다. 원상회복 다툼에 쓰입니다.

순위는 날짜로 정해집니다

집이 경매로 넘어가면 배당은 순위대로 이루어집니다. 사정이 딱한 순서가 아니라 날짜 순서입니다.

그래서 계약 전에 등기부를 보는 일이 중요합니다. 근저당이 이미 많이 잡혀 있다면, 확정일자를 아무리 빨리 받아도 그 뒤 순위가 됩니다.

채권최고액을 더한 금액과 내 보증금을 합친 액수가 그 집의 시세에 가깝다면, 경매가 진행됐을 때 돌려받지 못하는 부분이 생길 수 있습니다.

계약 당시에 이 확인을 하지 못했더라도 지금 확인할 실익은 남아 있습니다. 회수 가능성이 낮다면 소송보다 협상으로 일부를 먼저 정리하는 편이 나은 경우가 있기 때문입니다.

돌려받는 절차의 순서

보증금 반환은 결국 돈을 받아 내는 일입니다. 판결을 받는 것과 실제로 받는 것은 다른 단계입니다.

먼저 임대인의 재산이 남아 있는지를 봅니다. 그 집 외에 다른 재산이 없다면, 판결을 받아도 집행할 대상이 없을 수 있습니다.

재산이 빠져나갈 조짐이 있으면 가압류를 먼저 검토합니다. 본안 판결을 기다리는 사이 재산이 정리되면 판결문은 종이로 남습니다.

임대인은 대개 미납 관리비, 수리비, 원상회복 비용을 공제하겠다고 주장합니다. 그래서 퇴거 시점의 집 상태를 사진과 영상으로 남겨 두는 일이 나중에 금액을 지킵니다.

통상의 사용으로 생긴 손상과 임차인의 잘못으로 생긴 손상은 다르게 다뤄집니다. 벽지가 햇빛에 바랜 것과 벽에 구멍을 낸 것은 같은 항목이 아닙니다.

상담예시

자주 듣는 오해

서초에서 보증금 분쟁을 앞두고 있다면

임대차 사건은 보통 부동산 소재지나 상대방 주소지를 기준으로 관할이 정해집니다. 서초구에 있는 주택이라면 서울중앙지방법원에서 진행되는 경우가 많습니다.

이사 날짜가 이미 정해졌다면 남은 시간이 절차를 정합니다. 등기부등본과 계약서, 전입세대 확인서, 임대인과 주고받은 문자만 챙겨 오시면 첫 상담에서 순서를 정할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

임대차보증금 반환 사무소 위치와 상담 안내